Vlastní bydlení se vzdaluje. Na zálohu na byt je v části Evropy potřeba šetřit celé roky

Ceny nemovitostí v Evropě rostly výrazně rychleji než příjmy mnoha domácností. Nová analýza porovnává 130 zemí podle toho, kolik měsíčních hrubých příjmů by teoreticky potřeboval kupující na 20-procentní zálohu při koupi průměrné nemovitosti.

Výsledky ukazují extrémní rozdíly mezi USA, západní Evropou, východní Evropou a nejchudšími zeměmi světa.

Dostupnost bydlení se v roce 2026 stává jedním z hlavních sociálně-ekonomických témat. Už nejde pouze o otázku, zda si domácnosti dokážou koupit byt nebo dům. Stále důležitější je otázka, zda si lidé mohou dovolit bydlet tam, kde pracují, aniž by jim náklady na bydlení pohltily nepřiměřeně velkou část příjmu.

Podle údajů citovaných v analýze BestBrokers vzrostly ceny nemovitostí v Evropské unii mezi lety 2015 a 2024 o 53 procent. Tlak na dostupnost bydlení přitom pokračuje i v roce 2026. Ceny domů a bytů v EU v prvním čtvrtletí meziročně rostly o 5,1 procenta, zatímco nájemné se zvýšilo o tři procenta.

Analýza se proto zaměřila na jednoduchý, ale výmluvný ukazatel: kolik měsíčních hrubých příjmů by musel člověk teoreticky odložit, aby si našetřil na standardní 20-procentní zálohu při koupi průměrné nemovitosti. Do porovnání bylo zařazeno 130 zemí. Výpočet vychází z průměrných cen nemovitostí, odhadované velikosti průměrného bydlení a lokálních hrubých příjmů.

Důležité je, že jde o teoretický ukazatel. Předpokládá, že kupující může na zálohu odložit celý svůj hrubý příjem, tedy bez výdajů na daně, nájem, potraviny, energie, dopravu nebo jiné základní potřeby. V reálném životě je proto potřebný čas výrazně delší. Přesto porovnání dobře ukazuje rozdíl mezi zeměmi.

Nejlépe v globálním žebříčku vycházejí Spojené státy. Průměrná nemovitost tam podle stojí v přepočtu 280947 eur. Dvacetiprocentní záloha představuje přibližně 56189 eur. Při průměrném hrubém měsíčním příjmu kolem 6402 eur by teoreticky stačilo devět měsíčních příjmů.

Spojené státy tak podle této metodiky nabízejí nejlepší dostupnost bydlení na světě. Neznamená to, že americký trh s bydlením nemá problémy. Znamená to však, že při porovnání cen nemovitostí a průměrných příjmů je schopnost našetřit na zálohu v USA příznivější než ve většině ostatních zemí.

Na opačném konci žebříčku stojí Burundi. Tam teoretický čas potřebný k našetření 20-procentní zálohy dosahuje 2595 měsíčních příjmů, tedy více než 216 let. Záloha ve výši přibližně 44888 eur je při lokálních příjmech prakticky nedosažitelná. Jde o extrémní příklad toho, jak může kombinace nízkých mezd a relativně vysokých cen nemovitostí úplně vyloučit běžné domácnosti z vlastnického bydlení.

Evropa je v porovnání mimořádně nerovnoměrná. Nejlepší výsledky vykazuje Ostrov Man, kde 20-procentní záloha odpovídá 11 měsíčním hrubým příjmům. Následuje San Marino s 12 měsíci a Irsko s 13 měsíci. V první evropské skupině jsou také Norsko, Belgie, Faerské ostrovy, Švédsko, Itálie, Dánsko, Finsko a Island.

Tyto země mají sice často vysoké ceny nemovitostí, ale zároveň i výrazně vyšší příjmy. Právě poměr mezi příjmy a cenami je rozhodující. Drahé bydlení nemusí automaticky znamenat nejhorší dostupnost, pokud jsou mzdy dostatečně vysoké. Naopak levnější nemovitosti mohou být pro domácí kupující stále nedostupné, pokud jsou lokální příjmy nízké.

Nejhorší dostupnost v Evropě podle této metodiky vykazuje Moldavsko. Na 20-procentní zálohu by tam bylo potřeba 71 měsíčních hrubých příjmů. Průměrný měsíční příjem je podle analýzy 580 eur a potřebná záloha dosahuje 41322 eur. Následuje Ukrajina s 56 měsíci, Kosovo s 55 měsíci a Bosna a Hercegovina s 53 měsíci.

V první desítce evropských zemí s nejdelší dobou šetření jsou také Černá Hora, Srbsko, Albánie, Severní Makedonie, Bělorusko a Chorvatsko. Chorvatsko je v této skupině zajímavé tím, že jeho průměrný hrubý měsíční příjem je podle analýzy 1828 eur, ale 20-procentní záloha dosahuje až 83645 eur. To naznačuje výrazný tlak cen nemovitostí, pravděpodobně ovlivněný i turistickými lokalitami, pobřežím a investiční poptávkou.

Čtěte také:

Neamerické akcie letos porážejí S&P 500. Investoři znovu dostávají lekci z diverzifikace

Svět má už 1830 jednorožců. USA dominují, Evropa se opírá hlavně o Británii

Zprávy o konci portfolia 60/40 byly předčasné. Vyvážená strategie letos překonává historický průměr

Pro Českou republiku je zpráva relevantní i bez toho, aby Česko patřilo mezi extrémní případy uvedené v evropských žebříčcích. Český trh dlouhodobě naráží na kombinaci vysokých cen bytů ve velkých městech, pomalé výstavby, drahého financování a omezené schopnosti mladších domácností vytvořit dostatečný vlastní kapitál. Praha, Brno a další růstová centra tak čelí podobné otázce jako řada evropských metropolí: zda si lidé s běžnými příjmy mohou dovolit žít v místech, kde vznikají pracovní příležitosti.

Otázka se posunula od toho, zda si lidé mohou koupit bydlení, k tomu, zda si mohou dovolit žít v blízkosti své práce.

Zejména pro mladší Evropany může být spoření na zálohu při současném placení vysokého nájmu podobné plnění děravého vědra. Jakmile si část peněz odloží, rostoucí náklady na bydlení a každodenní výdaje z úspor ukrajují. Dvacetiprocentní záloha je užitečný srovnávací ukazatel, ale pro domácnosti zatížené nájmem je její vytvoření mnohem těžší, než naznačují samotná čísla.

Analýza zároveň poukazuje na rozdíl mezi zálohou a úplnou koupí nemovitosti bez úvěru. Ve Spojených státech by plná cena průměrné nemovitosti odpovídala přibližně čtyřem rokům hrubého ročního příjmu. V Burundi by to bylo extrémních 1081 let. I tento ukazatel ukazuje, že dostupnost bydlení není jen problémem cen, ale především vztahu mezi cenami a příjmy.

V Evropě hraje významnou roli také zátěž náklady na bydlení. Podle údajů Eurostatu citovaných ve zprávě má nejvyšší zátěž Řecko, kde 26,9 procenta městského obyvatelstva vydává na bydlení více než 40 procent příjmu domácnosti. Následuje Dánsko s 25,3 procenta, Švýcarsko s 18,2 procenta, Norsko se 17,5 procenta a Spojené království se 16,2 procenta.

Nejnižší míru takové zátěže mají Chorvatsko a Kypr, kde více než 40 procent příjmu domácnosti vydává na bydlení pouze 2,6 procenta městských obyvatel. Tento údaj je však nutné interpretovat opatrně. Nízká zátěž náklady na bydlení nemusí automaticky znamenat snadný vstup do vlastnického bydlení. Může odrážet vyšší podíl vlastnického bydlení, rodinné bydlení, regionální rozdíly nebo jinou strukturu trhu.

Z ekonomického hlediska má zhoršující se dostupnost bydlení několik důsledků. Prvním je horší mobilita pracovní síly. Pokud si mladí lidé nebo rodiny nemohou dovolit bydlet ve městech, kde vznikají pracovní příležitosti, ekonomika přichází o část produktivity. Firmy potom čelí nedostatku pracovníků nebo musí zvyšovat mzdy způsobem, který nemusí být udržitelný.

Dalším důsledkem je odklad životních rozhodnutí. Drahé bydlení může posouvat založení rodiny, snižovat ochotu měnit práci, omezovat podnikání a zvyšovat závislost mladých domácností na rodičích. V zemích se slabší demografií může bydlení dále prohlubovat dlouhodobý problém stárnutí populace.

Problém je i růst nerovnosti. Domácnosti, které už nemovitost vlastní, profitují z růstu cen. Domácnosti bez vlastního bydlení čelí vyšším nákladům na nájem a zároveň potřebují větší vlastní kapitál ke vstupu na trh. Rozdíl mezi vlastníky a nevlastníky se tím prohlubuje.

Kolaterálním problémem je také tlak na veřejnou politiku. Pokud se bydlení stane politicky dominantním tématem, vlády budou nuceny řešit kombinaci výstavby, územního plánování, daňových stimulů, regulace nájmů, podpory prvokupujících, dostupného nájemního bydlení a využívání nemovitostí jako investičních aktiv.

Český rozměr této debaty spočívá hlavně v tom, že dostupnost bydlení je jednou z podmínek konkurenceschopnosti země. Pokud mladí kvalifikovaní lidé nedokážou získat bydlení v Praze, Brně, Plzni, Ostravě nebo dalších růstových centrech, zvyšuje se tlak na dojíždění, odchod do levnějších regionů nebo migraci do zahraničí. Bydlení tak není pouze sociální téma, ale i ekonomická infrastruktura.

Samotná záloha je přitom jen první bariérou. Po ní následuje schopnost splácet hypotéku, zvládat úrokové riziko, platit energie, údržbu a daně. Proto se krize dostupnosti bydlení nedá řešit pouze podporou poptávky, například levnějšími úvěry nebo dotacemi. Pokud nabídka bydlení neroste dostatečně rychle, podpora poptávky může ceny dále zvyšovat.

Nejdůležitějším závěrem analýzy je proto rozdíl mezi nominální cenou nemovitosti a reálnou dostupností. Země s vysokými příjmy dokážou absorbovat i dražší bydlení. Země s nižšími příjmy mohou mít formálně levnější nemovitosti, ale pro domácí kupující zůstávají obtížně dostupné.

Vlastní bydlení se tak v mnoha zemích mění z přirozené etapy dospělého života v dlouhodobý finanční projekt. V nejdostupnějších zemích může teoretická záloha představovat méně než rok příjmu. V nejméně dostupných evropských zemích jde o čtyři až šest let hrubých příjmů, a to ještě před započtením běžných výdajů. V realitě může jít o podstatně delší období.

Pro domácnosti, investory i tvůrce politik je to varování. Bydlení není jen trh s nemovitostmi. Je to základní podmínka mobility, demografie, spotřeby, úspor a sociální stability. Pokud se dostupnost bydlení bude dále zhoršovat, bude mít dopad na celé ekonomiky, nejen na mladé kupující.

Země v Evropě, kde trvá nejdéle našetřit na 20procentní zálohu

Moldavsko – 71 měsíčních příjmů, průměrný příjem 580 eur měsíčně, záloha 41 322 eur
Ukrajina – 56 měsíčních příjmů, příjem 397 eur měsíčně, záloha 22 337 eur
Kosovo – 55 měsíčních příjmů, příjem 560 eur měsíčně, záloha 30 829 eur
Bosna a Hercegovina – 53 měsíčních příjmů, příjem 716 eur měsíčně, záloha 37 651 eur
Černá Hora – 51 měsíčních příjmů, příjem 1 020 eur měsíčně, záloha 52 314 eur
Srbsko – 51 měsíčních příjmů, příjem 971 eur měsíčně, záloha 49 776 eur
Albánie – 50 měsíčních příjmů, příjem 869 eur měsíčně, záloha 43 035 eur
Severní Makedonie – 46 měsíčních příjmů, příjem 684 eur měsíčně, záloha 31 389 eur
Bělorusko – 46 měsíčních příjmů, příjem 660 eur měsíčně, záloha 30 174 eur
Chorvatsko – 40 měsíčních příjmů, příjem 1 828 eur měsíčně, záloha 83 645 eur

Země v Evropě, kde lze na 20procentní zálohu teoreticky vydělat nejrychleji

Ostrov Man – 11 měsíčních příjmů, příjem 6 274 eur měsíčně, záloha 67 757 eur
San Marino – 12 měsíčních příjmů, příjem 3 886 eur měsíčně, záloha 46 625 eur
Irsko – 13 měsíčních příjmů, příjem 6 297 eur měsíčně, záloha 82 184 eur
Norsko – 16 měsíčních příjmů, příjem 7 014 eur měsíčně, záloha 111 218 eur
Belgie – 17 měsíčních příjmů, příjem 4 288 eur měsíčně, záloha 71 296 eur
Faerské ostrovy – 17 měsíčních příjmů, příjem 5 270 eur měsíčně, záloha 89 206 eur
Švédsko – 18 měsíčních příjmů, příjem 4 542 eur měsíčně, záloha 81 744 eur
Itálie – 19 měsíčních příjmů, příjem 3 033 eur měsíčně, záloha 57 540 eur
Dánsko – 19 měsíčních příjmů, příjem 5 564 eur